Real estate concept. House and money on scale. 3d
Il mercato delle aste immobiliari non conosce freni, e negli ultimi anni è cresciuto ulteriormente come conseguenza della situazione di difficoltà in cui incappano numerose famiglie e imprese. Dal gran numero di immobili all’asta possono nascere delle occasioni di investimento molto interessanti.
L’acquisto pre-asta è un’attività di acquisto di un immobile prima che esso venga venduto all’asta. Questa tipologia di acquisto prevede che il debitore fornisca a un consulente l’opportunità dietro mandato di interagire con tutte le parti coinvolte (debitori / creditori) al fine di trovare un accordo transattivo che possa soddisfare tutti. Se quanto l’importo proposto viene accettato da tutti, la pratica di saldo e stralcio si definisce.
In questa procedura l’acquirente che intende acquistare l’immobile oggetto di procedura versa ai creditori gli importi concordati tali da estinguere il debito dell’esecutato debitore; al contempo, il venditore cede la proprietà dell’immobile all’acquirente.
In questo modo l’aspirante acquirente non deve confrontarsi con altri potenziali concorrenti, e spende meno di quanto non avverrebbe se dovesse affrontare i rilanci di altri partecipanti.
Il debitore esecutato viene liberato per l’importo residuo del debito con il pagamento di una somma minore “a stralcio”. Si tratta inoltre di una vendita comune, non di una esecuzione forzata.
L’acquisto pre-asta è una procedura vantaggiosa, ma non per questo priva di rischi. I consulenti immobiliari aiutano i potenziali interessati a stipulare gli accordi necessari alle parti in causa per concretizzare l’accordo in maniera corretta.
L’acquisto di crediti NPL consiste nella trasformazione (cartolarizzazione) di crediti inesigibili in prodotti vendibili, in modo che l’ente cedente (la banca) possa trasformare dei debiti in bilancio in entrate. I debiti vengono trasformati in prodotti vendibili a soggetti muniti di regolare licenza. Le società, dopo avere analizzato ed acquistato i crediti, al fine di recuperare gli importi dovranno attualizzare le diverse strategie, per vedere risolto il proprio credito. Il recupero del credito può avvenire sia attraverso la vendita dell’immobile in asta, sia tramite l’accordo con gli altri creditori e debitori al fine di stralciare il debito residuo, cosicché la vendita dell’immobile avvenga fuori dalle aule dei tribunali, conseguendo così un duplice vantaggio in termini economici e di tempo.
Questa pratica permette di acquistare immobili a un prezzo molto vantaggioso, in alcuni casi anche al 30% in meno rispetto al valore di mercato. Gli immobili acquistati possono essere poi ristrutturati per aumentarne il valore commerciale, e i creditori si possono liberare dei crediti insoluti a bilancio ottenendo un profitto certo, in tempi ragionevoli.
I consulenti immobiliari in queste operazioni sono utili per contattare i creditori originari per ottenere la cessione del credito a un prezzo vantaggioso. Grazie alla loro esperienza possono valutare l’immobile per avere un’idea realistica del valore di realizzo, in relazione alla posizione geografica e alle sue reali condizioni (tenendo conto, ad esempio, di debiti pregressi e di eventuali abusi edilizi da sanare).
Nel caso in cui l’accordo con tutte le parti coinvolte si finalizzi, si richiede ai creditori di rinunciare all’esecuzione; in questo modo il debitore viene messo al sicuro da eventuali rivendicazioni
Gli investimenti immobiliari in NPL possono essere sottoscritti sotto forma di accordi di partecipazione oppure formando società di scopo a tali fini. Gli investitori decidono quale ruolo intendono rivestire nel corso di tali operazioni, sottoscrivendo un contratto relativo alla singola operazione che la società andrà a realizzare. Gli investitori ottengono quindi un guadagno come risultato dell’investimento.
Questa tipologia di operazione finanziaria è finalizzata al recupero del credito acquistato. Tali operazioni generano una plusvalenza tra il costo di acquisto e di realizzo in sede di asta giudiziaria. Solo in alcuni casi questa tipologia di attività può essere trasformata successivamente in operazione immobiliare, nel momento in cui la società che ha acquisito il credito entra in possesso dell’immobile.
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